Immobilie als Kapitalanlage: Worauf Anleger achten sollten!

Immobilien sind nach wie vor eine gute Geldanlage. Wer sich ein Haus baut oder kauft, profitiert von seit Jahren niedrigen Zinssätzen. Andererseits bietet die große Nachfrage nach attraktiven Wohnungen die Aussicht auf dauerhafte und lukrative Mieteinnahmen.

Immobilie als Kapitalanlage kaufen

Grundsätzlich kommen Eigentumswohnungen, Häuser jeder Größe und Gewerbeobjekte als Kapitalanlage infrage. Vermietet der Käufer sein Haus später an mehrere Parteien, kann er damit Renditen von drei bis fünf Prozent nach Steuern erzielen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Kaufpreis des Objekts und die gewünschten Mieteinnahmen in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen. Obwohl Experten Anlegern oft raten, möglichst nur Objekte in Toplagen zu kaufen, erweist sich die spätere Vermietung solcher Immobilien oft als schwierig. Da der Investor einen sehr hohen Kaufpreis bezahlt hat, setzt er die Mieten dementsprechend hoch an. Damit verringert sich natürlich der Kreis der Personen, die sich eine derart teure Wohnung leisten können. Besser zu vermieten sind hingegen Objekte in den sogenannten B-Lagen (prosperierende Städte mittlerer Größe).

Vorteile des Immobilienkaufs

Wer eine Immobilie kaufen und später an solvente Personen vermieten oder verkaufen möchte, profitiert von vielen Vorteilen. Immobilien

– sind wertstabil. Mit ihnen sichert er sein gesamtes investiertes Kapital gegen mögliche Verluste bei anderen Geldanlagen ab.

– bieten einen guten Inflationsschutz: Die mit ihnen innerhalb von 10 Jahren erzielbaren Renditen übersteigen die Inflationsrate während dieses Zeitraums um mehr als 30 Prozent.

– sind mit einer langfristigen Wertsteigerung verbunden.

– erzielen durch eine Vermietung regelmäßige Einnahmen. Diese können bei starker Nachfrage durch Mieterhöhungen noch gesteigert werden.

– können bei späterer Selbstnutzung das monatliche Einkommen im Alter um nahezu ein Drittel erhöhen.

– sind mit Steuervorteilen verbunden.

Anleger, die planen, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, um danach ansehnliche Mieteinnahmen zu erzielen, sollten sich jedoch ihre zukünftigen Mieter genau anschauen und die Verträge mithilfe eines Fachanwalts abfassen.

Eigenschaften einer guten Anlageimmobilie

Häuser und Eigentumswohnungen, die sich als gute Geldanlage eignen, sind schon im Vorfeld mit geringstmöglichen Finanzierungskosten verbunden. Benötigt der Anleger ein Bankdarlehen, sichert er sich mit einer wenigstens 15-jährigen Kreditlaufzeit und Zinsbindung vor höheren Finanzierungskosten ab. Das gekaufte Objekt befindet sich idealerweise in einer wirtschaftlich starken Region und einer attraktiven Lage: Mieter mit Familie beispielsweise bevorzugen Wohnungen mit guter Verkehrsanbindung, aber ruhiger Lage. Am besten befinden sich noch Kindergärten, Spielplätze sowie Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe. Damit es sich schneller vermieten lässt, ist das Objekt energetisch saniert und verfügt über eine komfortable Ausstattung. Immobilien, die sich weit außerhalb von Großstädten befinden, lassen sich dagegen nur schwer vermieten und verkaufen.

Mittelgroße Universitätsstädte wie Trier, Heidelberg und Marburg bieten Investoren die höchsten Renditen: Der mittlere Wertzuwachs liegt bei Eigentumswohnungen in west- und ostdeutschen Universitätsstädten um wenigstens 1,5 % jährlich höher als in Städten ohne Hochschulabsolventen. Investoren, die eine Immobilie kaufen, benötigen heutzutage einen Energiepass. Muss die energetische Sanierung erst noch durchgeführt werden, ist das Haus nicht als Anlageobjekt geeignet. Interessieren sie sich für Eigentumswohnungen, sollten sie unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlung auf bisher vorgenommene und demnächst geplante energetische Sanierungsmaßnahmen überprüfen.

Was Anleger beim Immobilienkauf beachten sollten

Wer eine Immobilie kaufen und sie gewinnbringend nutzen möchte, sollte sich den Immobilienkauf auch langfristig leisten können. Viele Kreditinstitute vergeben ihre Baudarlehen nur dann zu besten Konditionen, wenn der Investor über mindestens 40 % Eigenkapital verfügt. Hinzu kommen noch Kaufnebenkosten, die nicht durch den Kredit gedeckt sind: Für Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Maklercourtage kommen noch 8 bis 15 % der Kaufsumme hinzu. Um einen überhöhten Kaufpreis zu vermeiden, hält er sich am besten an die Faustformel von 20 Jahreskaltmieten: Kalkuliert er mit einer monatlichen Kaltmiete von 800 Euro, sollte die Kaufsumme für das Haus nicht mehr als 192.000 Euro betragen. Hinzu kommen noch die Kaufnebenkosten, Kreditkosten und der Bewirtschaftungsaufwand.

Für Investoren mit gutem Einkommen und dementsprechend hoher Steuerbelastung sind Immobilien als Kapitalanlage besonders attraktiv. Sie können einen Großteil der Kosten, die beim Kauf und bei der Instandhaltung des Objekts anfallen, von der Steuer absetzen. Dazu gehören Darlehenszinsen, Notarkosten, Maklercourtage, Grundsteuer, Gerichtskosten, Kosten für Renovierungen und Reparaturen und zwei Prozent der Anschaffungskosten. Was die Lage des Objekts betrifft, ist es ratsam, sich vor dem Immobilienkauf zu informieren, ob dort langfristig Baumaßnahmen geplant sind. Diese senken nämlich die Vermietungschancen.

Einfamilien- und Doppelhäuser sind wegen ihres größeren Grundstücksanteils in der Anschaffung teurer und daher mit einer geringeren Rendite verbunden. Bei günstiger Lage kann der Anleger mit ihnen aber einen hohen Verkaufspreis erzielen. Mehrfamilienhäuser sind nur dann gewinnträchtig, wenn Leerstände und unregelmäßige Mietzahlungen vermieden werden. Kauf und Vermietung einzelner Eigentumswohnungen haben den Nachteil, dass sich die Anleger in sämtlichen Entscheidungen mit der Eigentümergemeinschaft absprechen müssen. Gewerbeimmobilien bieten zwar grundsätzlich höhere Renditechancen, gelten aber wegen der starken Schwankungen in diesem Teilmarkt und der wachsenden Beliebtheit innovativer Bürokonzepte als riskant. Um Fehlinvestitionen zu vermeiden, sollte der Investor daher unbedingt einen Immobilienfachmann zurate ziehen